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Fachthemen
Coronavirus (SARS-CoV-2)
Corona-Pandemie und das Mietrecht
09.04.2020
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Die COVID-19-Pandemie stellt alle vor besondere Herausforderungen. Der normale Alltag ist weder im Arbeitsbereich noch im Privatbereich mehr zu finden. Durch die uns aufgegebenen Einschränkungen erfährt insbesondere auch das Arbeitsleben einen deutlichen Einschnitt. Dieser führt oft zu geringeren Einnahmen, denen meist gleichbleibende Kosten gegenüberstehen. Eine unvorhersehbare Schieflage, die es bestmöglich abzufangen gilt. Um Existenzen nicht zu gefährden und finanzielle Engpässe abzufedern, sind zahlreiche neue Regelungen in Kraft getreten.
Nichtzahlung der Miete – was dann?
Eine Regelung beinhaltet, dass auch im Falle der Nichtzahlung der Miete keine wirksame Kündigung durch den Vermieter erfolgen kann. Begrenzt ist diese Regelung auf nicht geleistete Mieten, die im Zeitraum vom 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällig werden. Der Kündigungsschutz besteht allerdings ausschließlich dann, wenn die COVID-19-Pandemie die Ursache für die Nichtleistung ist.
Ist der Mieter aus anderen Gründen zahlungsunfähig, ist der Schutz nicht sicher. Vorausgesetzt wird weiterhin, dass der Mietvertrag vor dem 08. März 2020 geschlossen worden sein muss. Hinzukommen muss ferner, dass die Mietzahlung nicht ohne Gefährdung des angemessenen Lebensunterhalts des Mieters oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen möglich wäre.
Das Gesetz
Die Schutzregelungen für den Mieter finden sich im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche in der Fassung vom 27.03.2020 (BGBl. I 2020 S. 569), Artikel 240/Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie. Dieses Gesetz ist gültig ab dem 01.04.2020 und gültig bis zum 30.09.2022.
§ 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen regelt:
„(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.“
§ 1 Moratorium schickt dem vorweg:
„Ein Verbraucher hat das Recht, Leistungen zur Erfüllung eines Anspruchs, der im Zusammenhang mit einem Verbrauchervertrag steht, der ein Dauerschuldverhältnis ist und vor dem 8. März 2020 geschlossen wurde, bis zum 30. Juni 2020 zu verweigern, wenn dem Verbraucher infolge von Umständen, die auf die Ausbreitung der Infektionen mit dem SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pandemie) zurückzuführen sind, die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht möglich wäre. Das Leistungsverweigerungsrecht besteht in Bezug auf alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse. Wesentliche Dauerschuldverhältnisse sind solche, die zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich sind.“
Handlungsempfehlung
Diese Schutzvorschriften können für den akuten Moment helfen. Dabei darf nicht vergessen werden, dass die Mietschulden damit nur aufgeschoben und nicht erlassen sind. Wenn möglich sollte eine zu hohe Schuldenanhäufung vermieden werden.
Zu beachten ist weiterhin, dass es zu einem späteren Zeitpunkt zu einer Überprüfung der tatsächlichen Umstände kommen könnte und sich herausstellen könnte, dass der Schutz zu Unrecht in Anspruch genommen worden ist. Da die Rechtslage neu und letztendlich noch ergebnisoffen ist, sollte man bedacht bleiben und Vorsicht walten lassen, um keinen weiteren Schaden zu produzieren.
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